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他山之石

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浅谈棚户区改造项目贷款的审计重点
时间:2016-12-02 11:42:04

  棚户区改造项目的一些特殊性决定了其在对该项目贷款实施审计过程中会涉及到诸多体制、机制、制度方面的问题,能否审计查出该项目贷款在准入、调查、发放、支付、贷后管理等方面是否存在不合规甚至编造虚假材料骗取银行贷款,或者以同一项目多次、多头重复申请贷款的问题。这要根据农发行政策以及工程的招投标、造价、评估以及工程建设的全流程等方面的全面资料进行检查分析。笔者结合今年3、4月份参与此项审计的实践,就如何对棚户区改造贷款实施审计谈几点个人的见解,共大家探讨!

  一、借款人情况的审计重点。一是调阅借款人公司章程看其是否符合《公司法》的有关规定。二是如果属于政府购买服务项目的,查看是否有借款人与地方政府签订购买棚改服务协议,采购方式、采购程序和购买流程是否合规,是否有对承接主体的评估报告;如果属于政府授权公司自营项目的,看其是否有政府的授权文件。调阅借款人有关资质资料,看其是否具有国家规定的承担项目融资或建设(运营)的相关资质和能力。三是查看是否具备国家规定的承担项目融资或建设(运营)的相关资质和能力。四是调阅借款人的财务报表,认真分析报表数据的真实性。首先,看其应收账款是否过大,如过大就要分析是否存在为了达到符合贷款准入条件,美化财务报表,虚增利润的嫌疑,这就要进一步检查企业的应收账款的明细分类账、特种日记账(如有)、赊欠客户的赊欠账单以及向客户邮寄的追缴赊欠款账单等查看应收账款的真实性,并分析可能收回的概率。如:去年我检查的一个企业应收账款为5860万元,经延伸企业查看结果应收账款的明细分类账和赊销单对不上,有4230万元的缺口。其次,通过报表分析看其是否具有与项目建设或运营或资本金出资方式相应的权益性资本,所有者权益的来源与构成是否符合国家相关规定。近一年末和最近月份资产负债率是否符合80%(含)以内的要求。五是调阅信用等级评定表及证明资料,查看资料的真实性,核实评定的结果是否符合A级(含)以上的要求。六是根据企业的公司类别查看相关资料,属于一类公司的看其是否为地方政府出资成立,是否被列入监管部门融资平台名单。如果是已通过市场化改制,建立现代企业制度,实现市场化运营的地方融资平台公司的,应有今后不再承担政府融资职能的公告;属于二类公司的,是否为中央企业及其所属企业;属于三类公司的,是否为非国有上市企业与地方政府或国有企业合资成立的项目公司。七是属于自营项目公司的要查看是否有政府授权或委托书,如涉及特许经营,还要看其是否有合法取得在有效期内的特许经营权许可及协议,协议周期是否可以覆盖项目运营周期。

  二、项目立项的审计重点。一是调阅棚户区改造任务分解落实项目表和(自治区、直辖市)住房和城乡建设部门认定文件,看该项目是否已纳入国家年度棚改目标任务或棚改配套基础设施建设计划。这里需要说明的是,各省住建部门是棚改目标任务的具体落实部门,负责本省棚改项目的确定与审批。计划单列市和省级以下住建部门及当地政府,不具有棚改项目审批权限。二是审计土地审批手续是否完备、合规,项目涉及建筑工程用地的,是否取得土地使用权证或用地预审许可文件。项目涉及土地收储整理开发的,是否已列入当地政府年度土地储备计划。项目涉及农用地转用、集体土地征收的项目,是否落实分批次办理项目土地转用征收报批手续。三是属于新建安置住房项目和配套基础设施建设项目的。首先,要查看是否有国有土地使用证、建设工程规划证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、环保、安全等证书是否齐全,比如项目建设不涉及房屋拆迁的,就不需要办理《项目拆迁许可证》。涉及到征地拆迁项目,是否有《拆迁安置补偿方案》,被拆迁户对拆迁安置方案的支持程度和协议的签订与执行情况。属于统筹购买安置住房项目和单一货币补偿项目的棚改实施方案,查看是否有政府批复文件,是否获得了当地政府同意。涉及拆迁户货币补偿的分户补偿明细,开发商与拆迁户确定的补偿协议,核对每户房屋面积、补偿价格、补偿金额是否合理、是否和方案规定的一致,分析是否存在虚列拆迁费套取银行贷款的嫌疑。四是查看项目资本金来源是否符合相关规定。审计时要检查分析项目资本金是否为权益性资金。如:某棚户区改造项目总投资89984万元,其中:项目资本金19984万元,向我行申请棚户区改造贷款70000万元。但项目资本金来源看只有4484万元是支付工程前期评估费,有发票,但15500万元对来源从账务处理看,借:其他应收款-垫付市重点项目资金15500,贷:财政专户存款15500万元。由于其他应收款科目的资金最终要收回来,相对于被投入的项目法人来说就不能作为收入,而应视为负债,按照文件规定,负债类资金不能作为项目资本金。因此,该笔项目资本金认定不符合规定要求。如果涉及地方财政资金的,是否有地方政府将其纳入地方政府财政预算管理的文件,再就是检查项目资本金比例是否达到20%的比例。五是查看该项目是否具有可靠的偿债资金来源,偿债资金能否对贷款本息实现全覆盖。

  三、融资方案的审计重点。主要查看以下几点:一是贷款方式如果采用抵押担保方式的,查看抵押物是否为不动产,土地使用权、住宅、商铺、写字楼等房地产,算一下折率是否超过了70%(含)。二是贷款方式采用如果保证担保方式的,查看保证人是否为具有代偿能力的国有独资或国有控股企业、非国有上市企业和获得我行业务合作准入资格的国有专业担保机构,是否具有农发行要求的担保能力。三是贷款方式采用如果质押担保方式的,查看是否办理了质押物登记,是否签订了质押合同,质押合同期限是否能覆盖贷款期限,用应收账款质押的应收账款到期日是否早于项目建设期限,质押折率是否符合要求。

  融资审计要掌握以下基本政策规定:1、融资模式主要包括:政府购买服务项目融资模式;政府授权公司自营项目融资模式;政府与社会资本合作(PPP)项目融资模式等;政府购买服务项目融资模式 政策依据;《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》 国发〔2015〕37号;《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》 财综〔2015〕57号;《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》财综〔2016〕11号;《政府购买服务管理办法(暂行)》 财综〔2014〕96号;《中华人民共和国政府采购法》 政府采购法。2、采购流程:(1)确定纳入指导性目录。(2)确定采购方式。(3)确定购买主体和承接主体。(4)购买资金纳入财政预算管。(5)签订政府购买服务合同。3、采购方式:(1)公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价、国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式。(2)采购人采购服务应当采用公开招标方式,因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的,应当在采购活动开始前获得设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门的批准。(3)采用本法规定的采购方式的,采购人在采购活动完成后,应当将采购结果予以公布(公示渠道或形式包括但不限于政府或社会网站、报纸杂志、广播电视媒体、张贴公告等)。

  四、审批手续的审计重点。一是查看项目立项批复、项目《可研报告》批复、项目环评报告及批复手续是否完备,审批时间是否衔接。二是水、电、气、消防、环评批复是否具备,与项目建设内容是否一致。三是如果是新建项目查看是否有按照实施进度取得建设用地批准书或国有建设用地划拨决定书或国有土地使用证等用地批准文件,四是如果是购买安置住房项目的拟购房源的,查看是否取得商品房销售许可证或商品房预售许可证,单一货币补偿项目的征收补偿方案是否有开展入户调查报告,有否被征收人的认可资料。五是如果对于采用政府购买棚改服务方式的项目,应审核政府购买服务的程序及其内容。

  五、评估报告的审计重点。1、对借款人的评估。一是根据借款人的财务报告,对借款人近三年和最近月份的财务状况进行详细分析,政府授权公司自营项目应突出对借款人持续经营能力的分析。二是根据借款人负债状况及所有银行债务的偿付情况,评价其短期和长期偿债能力,综合分析和评价借款人信用状况和履约情况,合理预测借款人综合偿债能力。三是根据借款人业务发展状况、经营业绩状况等,对借款人未来经营状况进行简要预测。通过掌握借款人既有项目盈利能力和未来经营发展计划,评价其经营管理水平和财务可持续的能力。四是充分利用人民银行征信、债券信息系统、银行同业信息等信息渠道,真实评价项目及借款人融资背景,防止多头融资、重复融资。2、对项目投资的评估。一是对于新建安置住房项目和配套基础设施建设项目,应根据可行性研究报告确定的建设标准审核投资估算,主要包括:通过核对土地出让合同价款或土地费用支付凭证等确定建设用地费用,参考当地造价管理部门发布的同类工程造价信息核算工程直接费,按照取费依据复核工程建设其他费等,其中,在建项目应依据施工图预算、工程中标文件或施工合同等确定工程造价。二是对于购买安置住房项目,应根据项目实施方案中的投资估算、购房合同或团体购房意向性协议金额及支付方式来确定项目投资,购房单价原则上不应高于当地同类商品房平均价格。三是对于单一货币补偿项目,应根据被征收人认可的征收补偿方案规定标准确定项目投资。3、对还款来源的评估。一是政府购买服务项目的还款来源主要为政府购买棚改服务协议确定的资金,综合偿债备付率不得低于1.0。除来源于中央或省级财政的资金外,对于来源于地市级和县级财政的资金,需结合当地政府存量债务和财政支出增长情况,计算本级政府的支付能力指标,合理评价地方政府履约的可行性。二是政府授权公司自营项目的还款来源为借款人综合收益,包括安置住房及配套设施的定向销售收入等项目自身收益,以及借款人其他经营收益、自有资产变现收益、财政补贴收益等借款人其他综合收益。综合偿债备付率原则上不低于1.1,需对项目收入进行敏感性分析,合理设定不确定因素,审慎评估不确定性风险,并采取相应风险防范措施。其中:对于以安置住房销售收入偿还贷款的,应重点分析项目预期销售情况和安置对象需求情况,审慎预计销售价格,合理评估项目收益的可行性及充足性;对于以借款人综合收益偿还贷款的,应重点分析借款人偿债资金来源,及其充足性与可靠性。

  六、资金使用的审计重点。主要审计资本金按比例到位等贷款条件是否落实,资金使用是否符合约定用途,项目投资、建设进度是否符合可研概算等。特别关注是否存在地方政府违背中央精神,资金实际使用在其主导下超出项目范围,尤其是被用于土地收储或房地产开发的情况。

  开展以上审计内容时应掌握以下政策规定:1、资金支付要求。新建项目在取得可研批复、环评审批、用地预审后,取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书或国有建设用地划拨决定书、施工许可证之前,可根据项目实施进度、有关合同条款及资本金到位比例发放贷款,用于支付建设用地费用、建设前期费用、工程预付款、工程备料款等,但贷款发放额度应控制在贷款审批总额的40%以内。2、项目资本金的来源、比例及使用的要求。已支付贷款资金额度与项目资本金到位比例、项目建设进度、土地指标落实进度、“四证”办理进度等匹配情况。项目实际完成投资(在建工程+与项目有关的预付款-与项目有关的应付款项)与资金使用进度是否一致;通过往来账款查看客户是否有抽逃项目资本金的行为等。关注客户大额资金流入流出情况,要核查资金支付的对象、用途、金额,特别是贷款资金用于支付征地款、拆迁费用、监理费等,应核对合同、发票等报账凭证是否充分、完整、合规。3、会计核算规定。一是使用“棚户区改造贷款”会计科目。棚户区改造贷款344科目、PSL棚户区改造贷款34401科目、PSL城中村改造贷款3440101科目、PSL棚户区改造配套基础设施建设贷款3440102科目、PSL林区垦区等其他棚户区改造贷款3440103科目、棚户区改造贷款34410科目、城中村改造贷款3441001科目、棚户区改造配套基础设施建设贷款3441002科目、林区垦区等其他棚户区改造贷款3441003科目、银团贷款343科目、中长期银团贷款34302科目、PSL 棚户区改造中长期银团贷款3430213科目、棚户区改造中长期银团贷款3430214科目。

  七、风险防控和贷后管理的审计重点。主要检查项目第一还款来源构成及覆盖贷款本息情况,对地方政府或借款人的履约可行性进行评价;检查抵(质)押手续是否合规,抵(质)押物价值是否缩水,保证人是否符合条件;对签订购买棚改服务协议的项目,检查是否已按规定办理了协议下应收账款的质押担保;检查是否与借款人及有关部门签订了资金监管协议,建立了有效的监管机制;检查是否严格执行专户或分台账管理;检查项目实际情况发生变化需变更信贷事项的,是否存在越权违规操作;检查重大事项是否及时上报。(来源:中国经济网 赵志稳)
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